Вопросы и ответы юриста Anyta

[Anyta]

Еще одно хорошее решение вынесла сегодня судья Захарова Е.А. Истринского городского суда:
с застройщика ООО "Павловский квартал" (ЖК Павловский квартал) взысканы следующие суммы:
Неустойка - 300 000 руб.
Штраф - 100 000 руб.
Компенсация морального вреда - 5 000 руб.
Расход на представителя - 15 000 руб.
Расходы на доверенность - 1 900 руб.
Итого: 421 900 руб. при заявленной неустойке 530 373 руб 79 коп.

[Anyta]

30 августа в Арбитражном суде Московской области состоялось решение по нашему делу о взыскании с застройщика ООО «Саб-Урбан» (ЖК Пятницкие кварталы) процентов за пользование денежными средствами, штрафа, судебных затрат.
Цену по договору мы взыскивали в суде общей юрисдикции – Красногорском суде.

Итого нам присудили 100% по всем требованиям, а именно:
1. Проценты за пользование чужими денежными средствами в размере 2 981 454 руб. 76 коп. (полностью);
2. Штраф за несоблюдение в добровольном порядке удовлетворения требований Участника в размере 1 490 727 руб. 38 коп. (полностью);
3. Расходы по оплате услуг представителей в размере 85 000 руб. 00 коп. (полностью);
4. Расходы за оформление нотариальной доверенности на представителей в размере 2 800 руб. 00 коп. (полностью);
5. Расходы на отправления в адрес Ответчика почтовой корреспонденции в размере 177 руб. 04 коп. (полностью);
6. Расходы по оплате государственной пошлины в размере 45 361 руб. 00 коп.(полностью)
Итого: 4 605 520 руб. 18 руб.

Предполагаем, что ответчик будет обжаловать такое решение суда.

[Anyta]

Вчера судьей Бутырского районного суда Данилиной Е.А. вынесено хорошее решение о взыскании неустойки с застройщика ООО "Летчика Бабушкина" (ЖК Летчика Бабушкина).
В пользу 2-х истцов взыскано:
Неустойка - по 312 946,21 р. каждому истцу (снизили всего в 2 раза)
Штраф - по 161 473,1 р. каждому истцу
Компенсация морального вреда - по 10 000 р. каждому истцу
Расходы на госпошлину - 1 303,8 р.
Итого: 970 142,42 р. при заявленной неустойке 1 260 759,20 р. за 122 дня просрочки

Учитывая заявленную сумму неустойки - более миллиона и снижение всего в 2 раза, решение очень хорошее: по совокупности всех требований удалось взыскать 77 % от заявленной неустойки.

[Anyta]

Оспаривание пункта ДДУ о "третейской оговорке".
В ДДУ, заключаемых некоторыми застройщиками, включается пункт о рассмотрении споров между дольщиком и застройщиком в третейском суде, в связи с чем нам часто задают вопрос, вправе ли дольщик взыскать неустойку в суде общей юрисдикции при наличии "третейской оговорки"?
Ответ - да, вправе, оспорив пункт о третейской оговорке. Мы неоднократно подавали иски о взыскании неустойки с застройщиков в суды общей юрисдикции (районные, городские), несмотря на наличие в ДДУ третейской оговорки, и суд принимал данные иски к рассмотрению, взыскивал неустойку с застройщика.
Судебная практика поддерживает данную позицию (см., например, Апелляционное определение Мосгорсуда от 18.12.2015 по делу N 33-47752/2015), поскольку несение доп. расходов на гонорары третейским судьям ограничивает доступ к правосудию для потребителя, который по ст. 16 Закона о защите прав потребителей освобожден от уплаты госпошлины при цене иска до 1 млн. рублей.
Так что тем дольщикам, у кого в ДДУ есть третейская оговорка, в последующем можно оспорить данный пункт ДДУ и обратиться с иском о взыскании неустойки в суд общей юрисдикции.

[Anyta]

Срок исковой давности по требованиям о взыскании неустойки.

На практике не все дольщики взыскивают неустойку сразу после образования просрочки, многие обращаются к нам за помощью во взыскании неустойки спустя более полугода-года после подписания акта приема-передачи. И первый вопрос, который нам задают: не пропущен ли срок исковой давности?

Ответ: на требования о взыскании неустойки распространяется общий срок исковой давности - 3 года.
При этом исковая давность начинает течь со дня образования просрочки, т.е. со дня, следующего за днем передачи квартиры, указанным в ДДУ.
Соответственно, для того, чтобы взыскать неустойку за весь период просрочки, иск необходимо подать в пределах 3-х лет со дня начала просрочки.
При этом важно иметь в виду, что даже если с начала просрочки прошло более 3-х лет, а просрочка была значительна, то неустойку все равно можно взыскать, но только за период в пределах трех лет до даты подачи иска.
Например, срок передачи квартиры по ДДУ - 30.03.2014. Квартира передана по акту ПП 01.02.2015. В этом случае, если иск подан 01.09.2017, неустойку можно взыскать за период с 02.09.2014 по 01.02.2015.

Обращаю внимание, что даже в случае истечения срока исковой давности, неустойку можно взыскать в полном объеме, но только в том случае, если застройщик не заявит в суде о применении исковой давности (п. 2 ст. 199 ГК РФ).

[Anyta]

Уважаемые дольщики!
С 18 сентября 2017 года вновь понижена ключевая ставка ЦБ РФ и теперь она составляет 8,5 %.
Соответственно, неустойка за просрочку передачи объекта ДДУ в настоящий момент рассчитывается по следующей формуле:

E=A×B×(8,5/100)×(2/300), где

Е – общая сумма неустойки за просрочку по передаче Квартиры;
А – стоимость Квартиры в соответствии с ДДУ, руб.;
B – количество дней просрочки, дней.

P.S. Со слов Главы ЦБ РФ Э. Набиуллиной в дальнейшем возможна как пауза в смягчении денежно-кредитной политики, так и снижение ставки на 0,25 или 0,5 %.

[АрЛи]

а разве неустойка расчитывается по ставке на дату подачи претензии, а не по ставкам, действующим за фактические дни просрочки?

[Anyta]

Добрый вечер!
Начиная с 01.01.2016 к расчету неустойки по 214-ФЗ применяется ключевая ставка ЦБ, которая с указанного времени и до сегодняшнего дня снизилась с 11 % до 8,5 %.
Соответственно, изначально возник вопрос, по какой ставке рассчитывать неустойку:
по той, которая действовала на дату подписания акта ПП (либо текущую дату, если квартира не передана), либо применять различные ставки, которые действовали в периоды просрочки.
Практика судов за почти 2 года окончательно не сформировалась: есть решения, где суды рассчитывают неустойку по периодам, а есть те, где суд применяет для расчета неустойки единую ставку.
В данном случае полагаю целесообразным рассчитывать по периодам, т.е. по разным ставкам, действовавшим в течение просрочки, поскольку этот расчет с учетом постоянного снижения ключевой ставки будет более выгодным для дольщика и неустойка будет больше. Снизить неустойку суд всегда сможет (по ст. 333 ГК РФ по заявлению застройщика), а вот взыскать больше, чем просит дольщик - нет.

[Anyta]

В 2018 году прогнозируется бум ипотечного жилищного кредитования и рост объемов строительства жилья.
По данным Агентства ипотечного жилищного кредитования объем выдачи ипотеки в 2018 году достигнет рекордных показателей и превысит 2 триллиона рублей в год. Кроме того, количество оформивших кредит на покупку квартиры составит примерно 1,2-1,3 миллиона. Рост строительства жилья составит приблизительно 10%.
По данным экспертов за всю историю страны недвижимость России стала самой доступной с учетом показателей ипотеки и среднего дохода граждан. На фоне снижения ставок по займам ценник на квадратные метры выглядит минимальным. Ипотека продолжит дешеветь, потому ситуация должна улучшаться и в будущем.
Предложения банков на данный момент опустились до отметки в 9 процентов годовых.
Как раз в этой связи в 2018 году и ожидается рост интереса россиян к приобретению жилья в ипотеку.

[Anyta]

Cегодня у нас состоялось основное судебное заседание в Мосгорсуде по взысканию неустойки с застройщика ОАО "Московский комбинат хлебопродуктов".
Дело было очень долгое и рассматривалось в Гагаринском районном суде. Мы подали апелляцию на решение суда, потом ответчик, затем дело вернули опять в суд первой инстанции, а в итоге рассматривали его в Мосгорсуде по правилам суда первой инстанции.
Сегодня, в день оглашения, решение вступило в силу.

Судом в пользу дольщика были присуждены следующие суммы:

Неустойка - 3 182 124 руб. 90 коп.
Штраф - 1 596 062 руб. 40 коп.
Расходы по оплате услуг представителей - 30 000 руб. 00 коп.
Компенсация морального вреда - 10 000 руб. 00 коп.
Расходы на госпошлину - 16 027 руб. 00 коп.
Итого: 4 834 214 руб. 30 руб. при заявленной неустойке 4 205 476 руб. 47 коп.

При этом Гагаринским судом в пользу дольщика было взыскано только 9,51 % от заявленной неустойки, а всего по совокупности требований 647 527 руб. 38 коп.
В апелляции мы привели все возможные расчеты по обоснованию соразмерности неустойки, практику судов Москвы по неустойке и практику Мосгорсуда по увеличению размера неустойки в апелляции.
В итоге по результатам нашей апелляции взыскиваемая с застройщика сумма увеличена в 6,5 раз (!) и превысила размер заявленной неустойки. Дело было долгое, но результат стоит того.

[Anyta]

В пятницу 29 сентября судья Каверина О.В. Красногорского городского суда
взыскала с застройщика ООО РИВАС МО" следующие суммы
в пользу каждого из 2-х дольщиков:

Неустойка - 215 000 руб.
Штраф - 110 000 руб.
Компенсация морального вреда - 5 000 руб.
Расходы на представителя - 7 500 руб.
Расход на доверенность - 1 100 руб.
Итого: 677 200 руб. (338 600 руб. х 2) при заявленной неустойке 865 700,21 руб.

P.S. Изначально мы заявляли требование о взыскании неустойки в размере 629 348,11 руб., но поскольку при увеличении просрочки и до вынесения решения суда исковые требования можно увеличить и взыскать большую сумму, мы этим правом воспользовались и взыскали неустойку с учетом просрочки, образовавшейся в период рассмотрения дела.

[АрЛи]

Анна, скажите, а куда перечисляется штраф? В бюджетную систему РФ или прямиком на р/с дольщика?

[Anyta]

Добрый день! Штраф 50 %,присуждаемый за неисполнение требований потребителя в добровольном порядке,взыскивается непосредственно в пользу потребителя (в бюджет взыскивался по ранее действовавшему законодательству). Правда,если в интересах потребителя в суд обратилось общество по защите прав потребителей,то половина штрафа идёт дольщику,а половина- данному обществу (см. ч.6 ст. 13 закона о ЗПП)

[Anyta]

Как обжаловать решение суда общей юрисдикции о взыскании неустойки с застройщика.

В соответствии с ГПК РФ решение суда первой инстанции может быть обжаловано в апелляционном и кассационном порядке.

АПЕЛЛЯЦИЯ:
1. Срок подачи - 1 месяц после изготовления решения в полном объеме. Если апелляция не подана в указанный срок - решение вступает в законную силу и может быть выдан исполнительный лист.

Нюанс:
если судья затягивает с изготовлением решения, то до истечения месяца после его оглашения в судебном заседании лучше подать краткую апелляционную жалобу, чтобы не пропустить срок для обжалования.

2. В какой суд подавать:
Мосгорсуд - если решение вынесено районным судом г. Москвы
Мособлсуд - если решение вынесено городским судом МО.

Нюанс: жалоба подается через суд, который принял решение по первой инстанции.

3. Вступление решения и апелляционного определения в силу - с даты оглашения в апелляции.

Нюанс: Примерно через 2 недели после оглашения апелляции дело возвращается в суд первой инстанции и можно подавать туда заявление о выдаче исполнительного листа.

4. Шансы на изменение/отмену решения - есть, если неустойка (штраф, проценты) снижена сильно (5-10 раз). В нашей практике есть целая подборка решений судов Москвы и области, которые были изменены в пользу дольщика в апелляции.

КАССАЦИЯ:
1. Срок подачи - 6 месяцев после оглашения апелляции.

Нюанс: кассация состоит из двух ступеней (см. пункт 2), но срок для подачи жалобы - единый и составляет 6 месяцев осле оглашения апелляции.

2. В какой суд подавать:
Первая кассация:
Президиум Мосгорсуда - если апелляция рассматривалась в Мосгорсуде;
Президиум Мособлсуда - если апелляция рассматривалась в Мособлсуде.

Вторая кассация: Судебная коллегия Верховного Суда РФ по гражданским делам

Нюанс: жалоба подается непосредственно в суд кассационной инстанции.

3. Шансы на изменение/отмену решения - очень малы по сравнению с апелляцией.
Даже при большом снижении неустойки в первой инстанции дело для рассмотрения в заседании Судебной коллегии Верховного Суда РФ передают крайне редко.

[Anyta]

30 августа в Арбитражном суде Московской области состоялось решение по нашему делу о взыскании с застройщика ООО «Саб-Урбан» (ЖК Пятницкие кварталы) процентов за пользование денежными средствами, штрафа, судебных затрат.
Цену по договору мы взыскивали в суде общей юрисдикции – Красногорском суде.

Итого нам присудили 100% по всем требованиям, а именно:
1. Проценты за пользование чужими денежными средствами в размере 2 981 454 руб. 76 коп. (полностью);
2. Штраф за несоблюдение в добровольном порядке удовлетворения требований Участника в размере 1 490 727 руб. 38 коп. (полностью);
3. Расходы по оплате услуг представителей в размере 85 000 руб. 00 коп. (полностью);
4. Расходы за оформление нотариальной доверенности на представителей в размере 2 800 руб. 00 коп. (полностью);
5. Расходы на отправления в адрес Ответчика почтовой корреспонденции в размере 177 руб. 04 коп. (полностью);
6. Расходы по оплате государственной пошлины в размере 45 361 руб. 00 коп.(полностью)
Итого: 4 605 520 руб. 18 руб.

Предполагаем, что ответчик будет обжаловать такое решение суда.

Всем добрый день!
Выкладываю полный текст вступившего в законную силу решения Арбитражного суда Московской области по данному делу.